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這是熊貓貝貝的第2220篇原創文章
過去十幾年，因為工作的原因，能遇到，見到，認識交往到很多的炒房投機群體，當然，也和其中的一些人，成為了現實中的朋友。
從一個真正的房地產行業從業者角度出發，其實對於炒房這樣的心態和行為，可能和主流的一些表面偉光正，實則虛偽，善於煽動民眾情緒的觀點不太一樣。
實際上，想透過買房這件事，獲得財產性收入，把握個人和家庭財富增長的確定性，這樣的心態和動機，實在是太合理，也太普遍了。
都不用裝什麼高大上的正人君子，現實就是這樣的。
當然，普遍性對應的就是高基數，什麼東西只要數量上來了，三六九等也就自然分出來了，與其說炒房心態和行為在公共輿論環境成為帶有負面色彩的東西，不如說，中國的樓市，是一個人性展現的大舞臺更貼切。
現實中，把炒房當作安身立命，發家致富唯一手段的人，其實很少，絕大多數，其實都是和你我一樣，和每天上班下班途中遇到的許許多多人一樣，都是普通人。
本質上，任何資產炒作，甚至長期投資，都是本職以外的財富嘗試，財富自由以前，才值得嘗試，財富都自由了，去投機炒作冒險套利的心思，其實就淡了。
都財富自由了，還玩什麼命啊？
打工上班小生意發不了大財，為什麼不玩命啊？
有些東西，有些本質，是需要社會閱歷和對真實世界有體驗經驗的人，才能體會到的。
買房升值，價差套利，增值躺賺，往小了說是中國過去20多年國內經濟環境為數不多的清晰路徑，無可厚非，往大了說，是中國這個國家市場化發展過程中，必然需要經歷和體驗的一個固定階段，日本，韓國，美國……其實都有這個過程。
但是時過境遷，時代不一樣了，有些東西就註定跟著會發生變化。
2024年的當下，對於上一輪，也就是大概在2019年左右入局，揣著這樣心態的群體和資金而言，恐怕並不是一個體感愉悅的時代和環境。
對於這個群體，當下最關心的問題，就是：2024年，我們還有解套的機會和可能嗎？
現實和趨勢，依靠自嗨，自我麻醉，還有自我說服，是無法改變和遂願的。
這篇文章，就將基於對中國具有典型意義的炒房群體的套路和邏輯分析入手，結合當下中國房地產經濟和樓市的現實變化，進行一次有深度，有態度，有依有據的深入討論和分析研判。
更重要的是，透過這篇文章，還能將中國炒房群體一些已經和時代脫節，明顯過時的認知和觀念，和大家進行一個全面分享。
沒吃過豬肉，難道還沒見過豬跑？明眼都能看到的大坑，還能不知道避讓？
本文沒有任何陳詞濫調，也不會講什麼體面套話，就用所有人都能看懂的大白話，嘮一嘮炒房這件事，這些人，這些錢。
關注動向，把握本質，看清主線，研判趨勢，指導行動。
本文已反覆自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。
內容有依有據，分析理性客觀。
硬核內容，錯過不再。
以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。
PS：
- 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
- 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
- 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
（如果這篇文章在其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）
圖片來源：頭條相簿
1
真正資深炒房群體聚集的“老破小”，2024年還有機會嗎？
在買房投資，甚至是投機炒作這件事上面，其實是有玩法完全不一樣的幾個群體的。
而真正算得上“會炒”，懂得資產價值運作和溢價邏輯的，基本上都集中在有學區，地段好的學區老破小這樣的產品上。
怎麼樣？是不是很顛覆很多人對於炒房群體的認知？
實際上，這裡面的炒作邏輯非常靠譜，商品房要炒作成價值資產，最關鍵的，就是要炒作剛性需求這四個字。
老破小之所以長期備受青睞，主要是因為其對應的教育資源。
教育資源，賣的是一個預期，房子能值幾個錢？但是自家的孩子以後在教育上的成就想象力，可就值錢了，為了這麼一個預期，那價格不就能炒了？
當這種看不見，但是又存在現實需求擠壓的預期成為市場共識，這個房價不就上來了？
當然，學區是一方面，另外還有一個套路，就是敗絮在外，內部屎上雕花的玩法，這個模式那位著名的“炒房之神”也公開分享過，就是用一些外表破敗骯髒，但是地段很好的老破小，老破大，進行適合年輕群體審美的內部改造，然後用總價低，出行方便的優勢，實現價差套利。
不管是學區價值硬炒，還是屎上雕花的套路玩法，有一說一，過去20年，特別是在一線和省會城市，老破小和老破大這樣的產品，收割了無數的家庭和財富。
但是2024年，手持老破小的炒房群體，可能再也沒有機會上岸了。
其實從前幾年開始，這個趨勢就很明顯了：有一種痛苦叫買了“老破小”，賣不出去也不想住，徹底淪為不動產。
1，隨著各大城市如北京、上海等陸續出臺政策打擊學區房炒作，學區的優勢不再是穩固的。
一旦相關教育資源的配置發生變化，那麼搭載在這一優勢之上的房產價格泡沫也將隨之破裂，擁有老破小房產將面臨的是不斷縮水的資產價值。
泡沫價值，最為脆弱，政策規則一變，可能馬上崩盤。
2，在目前的房地產市場，對於房齡超過20年的老舊小區，貸款確實存在一定的困難，一方面，對於銀行來說，老舊房屋由於年久失修，可能存在各種未知的質量問題，這就增加了它們在提供貸款時的風險。另一方面，對於購房者來說，購買老舊小區的房子，需要投入更多的時間和精力進行翻新和維修，這就增加了他們的額外成本。
很多人說我這房子房齡還不到20年？但是等你打算出售時，房齡已經超過了20年，甚至30年了，假如有人想買你的房子，但是貸款困難或者壓根貸不了款，這也會影響到你出售的房子，畢竟全款買房的還是少數。
3，很多老破小，硬體和環境，包括居住群體等等硬傷，是治不好的：
在很多老舊小區，由於沒有統一的物業管理，小區的公共設施維護不力，環境衛生狀況也較差，比如，有的老婆小區，連門禁都沒有，外來人員可以隨意進出，給小區的居民帶來了不安全感。
除此之外，老破小的問題確實是很多，其中包括人車不分離、沒有電梯、樓板隔音差、不抗震、下水管老化、小區老鼠蟑螂多、老年人多、每個月都有人擺喪事、小區兒童配套少、小區人員混雜、沒有物業管理等等，你會發現房價漲的時候，它微微漲，等房價跌的時候，它真是跌的慘呀，未來這種房子流通性會越來越差。
在許多老舊小區，停車位常常供不應求。而且，沒有什麼改善調整的空間。
4，很多城市老破小博拆遷，隨著棚改浪潮的落幕，已經成為一個遙不可及的幻夢了。
2021年8月之後，對老房子的處理方式已經不再以拆遷為主，而是以“留改拆”的方式進行，除非是被認定為無法居住的危險房屋，否則大規模的棚戶區改造基本上很難再次出現。
這也就意味著，購買“老破小”房屋，期待透過拆遷獲得高額補償的機會已經大大減少，風險相應增大，以改造為主，大部分所謂老舊小區改造，也就是刷點漆、畫點畫、修點本就沒怎麼壞的路，對樓道里面內在環境的改變少之又少。
2024年，把希望和資金寄託在老破小這樣產品上的炒房群體，恐怕，很難跑了。
現在的年輕人和主力購房群體選擇太多，而且認知也上來了：
購買"老破小"可能在短期內顯得經濟，但從長期看，"老破小"並不是一個明智的選擇。
中國城區典型老破小社群環境（圖片來源：頭條相簿）
2
炒房客聚集和熱衷炒作的“網紅盤”，還有翻身的可能嗎？
中國四大一線城市中，北京和上海在炒房這個事情上，比較體面，當然參與的資金背景也比較複雜，所以，北京上海的房價，區域性炒作，組團操作的特徵，並不明顯。
但是在廣州和深圳，風格就完全不一樣了。
在廣州和深圳，有一種樓盤，叫做炒房客網紅盤，而且，這個東西其實也是最近幾年才露出水面的。
這裡具體給大家嘮一嘮裡面的門道：
首先是廣州，比較知名的炒房客聚集的網紅盤，點名三個：天河區東圃的蘭亭盛薈，黃埔科學城的萬科東薈城。番禺萬博的萬科歐泊。
炒房群體基本都集中在這些小區的90㎡以下的小戶型當中，總價低，單價炒作空間高，而且，都是現房。
從目前這三個熱門區域的網紅盤代表來看，有幾個特點：
1、在經歷上一輪投資熱潮之後，三個小區2023年都經歷了炒房客降價出逃的情況，只不過有的業主能出逃成功，有的仍困在原地。
2、蘭亭盛薈和萬科東薈城目前炒房客出逃仍未結束，很大程度上與小區掛牌量激增有關，而萬科歐泊由於2023年站在風口上，即便掛牌量增加，但降價能出逃的機會大很多。
3、降價出貨依然是三個小區的主旋律，也是廣州二手房市場的主旋律，這不僅是投資客的選擇，也是很多置換業主的選擇。
然後是深圳，和廣州老大哥相比，組團控盤，扎堆抱團的炒房套路，深圳絕對是青出於藍而勝於藍的：
佳兆業前海廣場，2013年開盤均價約3.6萬/平，2020年在深房理炒房助推下漲至15萬/平，如今回落至10-12萬/平。高位接盤的深房理鐵桿粉，此刻怕是有苦難言。
前海時代，2020年19萬/平，2022年14萬/平。
諾德國際，2021年17萬/平，2022年11萬/平。
炒房客聚集的片區，房價很難正常。又如大名鼎鼎的龍悅居，其房價腰斬之慘烈，除了炒房客的一份力，還有學區概念的弱化。
龍悅居是2013年深圳最後一批經濟適用房，5000元/平，2019年期滿轉紅本。趕上深圳外國語學校龍華九年制學區的利好，再加上炒房客的助推，房價逼至12萬/平。
受雙減、大學區因素影響，加之炒房客的撤退，2022年，龍悅居暴跌至6.5萬/平，遠低於指導價8.36萬/平。
從價格上的變化，可以體會到深圳炒房群體的瘋狂和貪婪了吧？
這個型別的炒房群體，其實過於依賴整體市場行情走向，當樓市整體上行，需求擠壓的階段，這些投機群體和資金在利益最大化的誘惑和驅動之下，會形成脆弱而又急功近利的利益聯合體，哄抬房價，炒作概念，甚至不惜編造謠言，去製造預期泡沫。
套路不復雜，而且，這套玩法過去在廣州深圳也賺的風生水起，但是2024年，這個玩法還有翻身的機會嗎？
其實沒有多少想象力，特別是2019年以後入市的玩家和資金，更是沒有多少逃生的機會了。
這個模式有一個硬傷，那就是產品經不起真實需求考驗，往往都是低總價，小面積，要麼就是價格在上行階段被炒作的脫離了真實購買力。
從需求角度來看，剛需買不起，改善看不上，全面下行承壓的市場氛圍也不可能有白衣騎士，只有虎視眈眈等著分屍抄底的禿鷲。
大行情大環境不扭轉，這些網紅盤價格表現被鈍刀子割肉的現實就無法改變。
圖片來源：頭條相簿
3
對於炒房群體和資金最大的威脅，槓桿壓力，2024年能得到緩解嗎？
2023年，隨著房地產市場調控政策的不斷加碼，拋房潮愈發加劇。
除了降價帶來的問題外，一些特定的人群也被逼迫加速退出樓市，包括炒房客群體、持有多套房產的人群以及靈活就業者。
在我國房屋被稱為是一本萬利的投資商品時，有太多人利用了加槓桿的方式來炒房，少則幾十萬的貸款、多則上百萬乃至數百萬的貸款，在樓房價格猛漲的時候，炒房客怎麼操作都是賺錢。
可如今我國樓市交易率頻繁重新整理新低，炒房客們的日子的確不好過，有一部分人想要回本都很難，只能夠認賠、低價出手，避免持房成本把老底掏空。
這個過程中，最大的風險，其實是上行階段為了謀求利益增量放大，而加上的金融槓桿。
阿基米德說過：給我一個支點，我就能撬起整個地球。
槓桿，可以幫你撬起地球；反之，也可以把你砸進地獄。
90%的人，一輩子最大的槓桿，就是房貸。
而對於揣著炒房發財想法的群體，人生最大的風險，就來源於槓桿。
樂有家研究中心資料顯示，2021—2023年，深圳二手房成交均價從8字頭，跌到7字頭，再到6字頭，不斷下調。
值得一提的是，2023年以來，有市場訊息稱，部分深圳購房者之前將住房按揭貸款轉經營貸，但隨著房價下降，銀行對房產評估價也隨之下調。
對此，上述購房者面臨著經營貸續貸風險，即需要補上評估價下調的差額，若是還不上，則面臨房產被法拍的情況。
這個套路，在深圳是擺在檯面上的東西：比如現在你房子500萬元買的，但是銀行評估到800萬元，然後按照800萬元再去貸70%，560萬元。
就是500萬元買的房子，可以貸出560萬元。它具有套資金的優勢。
所以，深圳有很多多層槓桿巢狀的炒房玩家，而最早這麼玩的人，已經在深圳過去幾年房價暴漲中，賺到了不少錢。這不是什麼新聞。
不管是槓桿巢狀，還是違規套取經營貸，其實都是對賭深圳房價一直漲，別說下跌，只需要房價穩定持平執行，槓桿壓力都不是開玩笑的。
而當下深圳炒房群體最大的壓力和風險，就是遭遇了房價整體下行的衝擊。
一方面，抵押物價格下行，銀行是有權要求補充抵押物差值的，動輒幾百萬，是隨便能拿的出來的？
另一方面，收入預期不理想，理財環境惡劣，到處是雷是坑，對很多炒房群體維繫信用最低保障的現金流，造成了直接的傷害。
當然，後續房價能不能反彈先不談，就說當下房價下行承壓的局面還需要持續多久，誰能說的清？
有點家底，選擇硬扛，面對這樣的不確定性，以及持續壓力加大的局面，也很難受吧？
這個世界就是這樣，凡事都講個盼頭，有盼頭，就能堅持，但是當下樓市扭轉，市場回暖，房價反彈的盼頭，靠譜麼？
圖片來源：頭條相簿
4
分析結論：2024年，炒房群體和資金的命運走向，該怎麼看？
基於以上幾個維度對中國炒房群體和資金玩法和套路，以及現狀趨勢的分析討論，結論其實非常清晰，那就是2024年，對於這些群體和資金而言，恐怕沒有多少順利逃生，解套上岸的想象力空間了。
過去，好日子時，槓桿用得好，輕鬆送你上雲霄。
現在，日子不容易，槓桿過高，也隨時會掉下地獄。
回顧歷史，中國的房價不是沒有跌過，“斷供房”和“棄房現象”也都真實存在。2008年，深圳房價持續下跌，許多人發現過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數額甚至超過了房子能賣出的市場價，這些房子已經成了負資產，於是一些房主選擇把房子扔給了銀行，不再償還銀行的貸款；
再比如，2013年溫州傳言有15000套房屋出現斷供，溫州市銀監局負責“斷供”調查的工作人員曾表示，“斷供房”和“棄房”現象的確存在，但實際總數為595套；2014年5、6月末，浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業主大多聲稱“無力還款”。
在經歷了新一輪快速上漲之後，內地各大城市房價存在沉重泡沫已是不爭事實，所以在本輪行情中擅加槓桿的購房者的風險不容小覷，如果是自住型購房者，那可能要繼續死槓高房貸，做好過苦日子的長期準備，而對於炒房者來說，選擇“棄房斷供”將會付出慘重代價。
總之，不願意主動去槓桿，最後只能迎來被動去槓桿，總得有人為高房價“買單”。
萬物有周期，天道有輪迴，每一輪週期轉換，都有洗牌清債的成本，而上一輪入場炒房，高位套牢的群體，不出意外，就註定將成為這樣的過程成本。
只不過，這樣的結論和現實，對於很多群體來說，是難以承受和接受的殘酷結論。
圖片來源：頭條相簿
寫在最後：
對炒房群體和資金後續走向可能的分析，能帶來哪些啟示？
2023年下半年以來，樓市可謂是大招不斷，你能想到的都逐漸落地了，還有一些你想不到也開始來了。
先是“認房不認貸“在一二線城市逐步實施。
接著是降低房貸首付比例和貸款利率，第一套房首付調到最低20%，第二套房最低30%，房貸利率也差不多是歷史最低位了，妥妥的喊你來加槓桿買房。
再而是降低存量房貸利率，本以為這個存量房貸利率下調會折騰一下，沒想到力度也是相當大——不用客戶申請，銀行批次自動下調，且都按照客戶能達到的最低標準來調。
然後是二線城市的樓市取消限購又來了，瀋陽、大連、南京、蘇州、濟南、青島、武漢等幾個城市相繼取消限購，作為一線城市的廣州也取消部分割槽域的限購，並且調整了免徵增值稅的年限。
同時，廣州成為了首個房貸利率突破LPR下限的一線城市（4.1%），深圳於9月28日也釋出了調低首套房的房貸利率至LPR-10個基點（4.1%）
還有更雷人的樓市大招莫過於哈爾濱組織房企在異地推介賣房了，理由是東北涼爽，可以去東北避暑。這話說的沒毛病，東北人可以去三亞買房避寒，南方人也可以去東北避暑嘛。
應該說為了救房地產，沒有做不到，只有想不到的，大招不斷，各城市真是夠拼了。
一系列的政策轉向和態度表達，讓很多被套住的炒房群體，以及沒有參與的群體，有了一些不一樣的想法和衝動。
趁早打住，掐掉這些念頭，這應該是全網最良心靠譜的建議和觀點了。
目前的情況來看，樓市確實比較疲軟了，而政策邊際效應也在減弱。未來可能還會有一些利好政策出臺，但樓市何時才能穩，仍是一個大大的問號。市場的信心一旦被擊垮，再要重新建立真不是一件容易得事情。
不要用自己的真金白銀，去和趨勢對賭。
跟隨趨勢，反應靈敏，是智慧，也需要勇氣，但是逆勢而為，憑感覺豪賭，那就是愚昧了。
以上，就是對2024年，中國炒房群體和資金可能走向和境遇，進行的一次專題梳理和分析討論內容，和各位頭條的讀者朋友們，進行一個交流和分享。
圖片來源：頭條相簿
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