深圳、上海等一線城市大規模推廣“工業上樓”之後，越來越多城市開始跟進。
最近，武漢印發《關於加快推進“工業上樓”的實施方案》（以下簡稱《實施方案》）並提出，到2025年，建成工業樓宇200萬平方米以上，新貢獻工業總產值200億元以上，新增規模以上工業企業200家以上。
此外，繼2023年5月合肥高新區躋身安徽省首批“工業上樓”試點，2024年伊始，合肥高新區南崗科技成果加速器北區等“工業上樓”專案正式開工建設，總投資約16.9億元，預計2026年6月建成。
而一個月前的“2023現代都市工業發展大會”上，成都也接連發布三份與“工業上樓”密切相關的檔案——《關於推動“工業上樓”實施意見（試行）》《現代都市工業發展行動計劃》《都市工業產業地圖》。
事實上，以“工業上樓”為代表的“都市工業”並非新概念，甚至早在1998年“都市型工業”一詞，就在國內首見於彼時上海市經委的檔案。次年，上海還曾計劃建設以“都市工業為特色的工業體系”。
但過去二十多年，都市工業並沒有快速發展，反而各地將產業向各類園區集中，城區中心則是服務業聚集。為什麼近期，越來越多城市，開始不斷加碼“工業上樓”？
為什麼要“工業上樓”？
不同於傳統模式下的單層工廠，“工業上樓”指的是透過滿足生產工藝、產業需求，考慮裝置減振及樓層載重、層高等，合理增加廠房層數，讓研發、設計、生產在多層或高層樓宇中進行。
根據國家統計局最新資料，2023年中國城鎮化率已經達到66.16%。在不少業內專家看來，目前形勢下不少城市需要空間重塑，而“工業上樓”的作用也被寄予厚望。
多年來，中國城市規劃設計研究院原院長李曉江一直反對城市大量興建超高層住宅，特別是四五十層及以上的，在他看來，這類住宅不論從消防安全、居住體驗還是節能環保層面，都存在問題。而大量興建超高層的根源，則在於城市用地的分配方式。
“超高層住宅越來越多，容積率不斷提升，重要原因在於土地出讓金收入是地方政府財政的重要來源，但不少城市，每年可以出讓的建設用地指標有限，地方追求總的土地出讓收入，就會轉向追求每一塊地的收入，提升容積率意味著可以增加財政收入。”李曉江對中國新聞週刊表示。
但是，很多城市的建設用地是否已經緊張到必須興建超高層住宅，維持單位面積住宅用地的較高開發強度，才能讓城市有效運轉？
在李曉江看來，不少城市一方面建設用地緊張，另一方面則存在工業用地使用效率低的問題。他說，“工業用地實際上是地方政府稅收的重要來源，且為城市創造了大量的GDP。所以相比住宅用地，工業用地的定價非常低。在招商引資過程中，地方對於工業用地的提供非常慷慨，而不少企業則在允許範圍內尋求最大面積的工業用地，造成了部分閒置和浪費。目前不少地方政府逐漸意識到這一問題，開始收回這類閒置土地，重新佈局。”
李曉江認為，“工業上樓”實際上是集約化利用工業用地的一種重要方式。“城市空間主要分為生產空間、生活配套空間和生態空間。目前我國整體策略是，在城市內要不斷加大生活配套空間和生態空間，提升居民幸福感、保護生態。而只有更加集約化使用工業用地，才能逐步增大生活配套空間和生態空間的比例。”李曉江說。
在廣東城規院住房政策研究中心研究員李宇嘉看來，“工業上樓”是集約化發展的一項重要措施。他說，“企業如果是平面生產空間的擴張，上下游產業鏈如果漫長，就無法集中在產業園區。而對於產能比較大的企業來講，如果擴產時候沒有廠房，可能出現被迫外遷的情況。”
成本控制與產業升級
而部分城市的工業用地現狀，已經迫使其加速推廣“工業上樓”。
中國（深圳）綜合開發研究院（CDI）研究員宋丁告訴中國新聞週刊，土地開發強度國際公認的警戒線是30%，但深圳已經達到了50%。為解決這一問題，當下深圳開始設立“飛地”，比如與汕尾共同建設深汕特別合作區，另一方面則是大力推進“工業上樓”。
2022年11月，深圳釋出“工業上樓”優質廠房空間建設“5年計劃”，宣佈從2022年起，將連續5年，每年透過“工業上樓”模式建設≥2000萬平方米高品質、低租金、定製化的產業空間。
而深圳“工業上樓”另外一層目的在於，將廠房成本控制在一定範圍內。上述“5年計劃”還明確，所有“工業上樓”廠房租金不超過35元/月/平方米，年漲幅不超過5%。
成都面積為14355平方千米，武漢面積為8569.15平方千米，而深圳面積僅為1997.47 平方千米。
2022年釋出的武漢第三次國土調查公報顯示，“城鎮村及工礦用地和交通運輸用地”佔比為23.9%，而成都第三次國土調查公報顯示，“城鎮村及工礦用地和交通運輸用地”佔比為22.33%，兩城都未達到30%的警戒線。
相比深圳用地的緊張程度，不少分析認為，武漢、成都等城市工業用地的“餘額”，還遠沒有到達非常緊張的地步。
在李宇嘉看來，部分地方還對“工業上樓”，寄予了產業升級的期望。
武漢的《實施方案》聚焦“精密小輕”產業，明確重點發展光電子資訊、新能源與智慧網聯汽車零部件、高階醫療器械與生命健康、高階裝備、北斗與空天資訊，以及人工智慧、大資料、量子科技等新興產業和腦科學與類腦智慧、未來生物製造、下一代網路、精準醫療等未來產業。
成都“工業上樓”的重點建設專案之一是高新區芯光智造園，其以積體電路/光電通訊為主導，容積率上限提至4.2，為一般專案3倍，建成達產後畝均固投強度可達2200萬元，畝均營收可達2000萬元。
李曉江分析，雖然“工業上樓”在城市空間重塑方面有一定作用，但並非每個城市的產業結構都能大規模推廣，更非每個行業都適用，因地制宜非常重要。
另一方面，即使推出吸納新產業的政策，一個地區既有產業結構不可能在短時間出現巨大調整，而將傳統工業佈局與“工業上樓”相適應，仍然是一道難題。
有業內專家直言，上海、深圳等地推進“工業上樓”的優勢在於集聚了不少“輕薄短小”的高科技產業，但武漢傳統的鋼鐵、機械等產業佔比較大，非常“重”，“上樓”很難。
推廣仍存難度
從2022年11月至今，深圳釋出“工業上樓”優質廠房空間建設“5年計劃”，已有一年多時間，各區均取得一定成果。比如，2023年，龍崗區共推出12個“工業上樓”專案，建設超600萬平方米的優質產業空間，總面積位居全市第一。
目前看，深圳不少區域已經探索出一定經驗。
參與過珠三角區域“工業上樓”專案的合一城市更新集團董事總經理羅宇對媒體表示，“工業上樓”新政能助力盤活存量“工改工”專案。“我們觀察到部分原來停滯的‘工改工’專案，在2023年成功調整為城市更新‘工業上樓’專案，其中亦有涉及運營困難房企的專案，透過‘工業上樓’政策走出困境。”羅宇透露。
但“工業上樓”，目前仍存在一些挑戰，相對較高的安全標準就是其需要直面的。
“‘工業上樓’絕不能把居住空間和生產空間混合，過去就發生過工人睡在車間樓上的情況，其實這樣風險是很大的，建築結構要和工業的型別之間配套。此外，由於是垂直髮展，工業樓宇對於消防安全的要求非常高。”李曉江說。
較高的消防和安全要求，也意味著需要更高的投入。
武漢的《實施方案》顯示，為了支援“工業上樓”，對新入駐且每平方米產值達到1.5萬元、2.5萬元、3.5萬元的工業企業（含軟體企業），分別按實際租金的10%、20%、30%給予補貼，單個企業每年最高補貼30萬元。
但不少參與過深圳等珠三角地區“工業上樓”的行業人士表示，這樣的補助幅度仍然不夠。
宋丁坦言，“工業上樓”專案總體上呈現投資大、週期長、成本高、風險高、回報低的問題，不論園區既有企業還是新入駐的企業，對於政策是否穩定和可持續、特定空間佈局及系統能否符合生產流程的要求，綜合成本是否可控，配套是否完善，能否留得住人和企業等問題，仍然存在疑慮，導致一些市場主體還存在觀望情緒。
李宇嘉說，原來重化工企業不太適合“工業上樓”，因為生產裝置比較重型，現在升級以後，生產裝置日益輕型化，甚至無煙化，在這種情況下，就為“工業上樓”提供了可能。但他也坦言，對企業而言，這需要較大投入。除此之外，還需要提供生活配套服務設施。
他說，“‘工業上樓’還需要對原有產業鏈佈局重新調整，要重新集聚上下游配套產業，這對部分市場主體，意味著還需要追加更多的投入。”
作者：趙越
編輯：孫曉波
